realitní poradna 07/2014

Jak můžu prodat svou nemovitost se zápisem v exekuci?

Pokud jste se dostali do exekuce, tak už se nemovitost prodává velmi těžce. Jde o to, že Vám katastr nemovitostí nevymaže zápis exekuce, dokud nebude dluh zaplacen. Jediná šance tedy je najít kupce, který bude ochoten tento dluh nejdříve zaplatit.

Toto se dá právně ošetřit, ale pro kupujícího je to riskantní počin. Hlavním důvodem je skutečnost, že se v době vymazání zápisu, tedy cca 14 – 30 dnů, může objevit další exekuce od jiného věřitele a celý kolotoč začíná nanovo. Do doby uhrazení exekuce je totiž jakákoliv kupní smlouva neplatná! A toto riziko si kupec bude chtít nechat zaplatit, tedy cena Vaší nemovitosti klesne hluboko pod tržní cenu.

Existují firmy, které jsou ochotny tento dluh ze svých zdrojů uhradit, ale tato služba je samozřejmě také velmi drahá.

Jestli mohu poradit, nenechte dojít Vaši situaci tak daleko a pokud vidíte, že Vám hrozí exekuce, dejte nemovitost včas do prodeje, to znamená ihned! Většina zákazníků mi vypráví, že do poslední chvíle čekali, že se to nějak vyřeší a pak už bylo pozdě. 

Nejdůležitější je komunikovat stále s věřiteli a snažit se usnadnit si svou situaci formou splátkového kalendáře, abyste měli dostatek času na standardní prodej za rozumnou cenu. Většina lidí si nevyzvedává poštu a snaží se nepříjemnou situaci oddálit, tím se ale právě dostanou rychleji do potíží a věřitelům dojde trpělivost. Následuje pak exekuce, zápis exekuce do katastru nemovitostí a na jakýkoliv prodej bytu či domu za rozumnou cenu je již pozdě.

realitní poradna 06/2014

Když mám vlastního kupce a potřebuji vyřídit všechny potřebné dokumenty, zvládnu to sám?

Pokud se v této oblasti pohybujete a víte jak postupovat, dá se to zvládnout, ale musíte si vyhledat právníka, odhadce a hlavně si musíte zajistit rezervační poplatek, který se složí v advokátní úschovně. Zajistíte si tak, že si to zájemce nerozmyslí, než všechno necháte sepsat. A pokud si koupi rozmyslí, budete mít pokryté náklady spojené s dosavadním vyřizováním. Je to dost náročné na čas. Kdo se v těchto záležitostech nevyzná, je velmi pravděpodobné, že se prodej neuskuteční z mnoha důvodů. Jedna z nejhlavnějších příčin je nesprávně sepsaná kupní smlouva, kde stačí napsat špatně čísla parcel, či způsob vlastnictví apod., katastr Vám to pak vrátí a většinou stejně skončíte u advokáta. Měli jsme tu případ prodeje RD u Třeboně, kde zájemce chtěl okamžitě bydlet a platit hotově. Aby se zkrátila doba vyřizování, nechtěl platit ani rezervační poplatek. Byl tak věrohodný pro prodávající, že jsme na jejich žádost udělali výjimku. Kupní smlouvu jsme zhotovili do 3 dnů a zájemce jí přišel ochotně sepsat. Bohužel peníze nedorazily a pak se ukázalo, že nikdy žádné neměl, jen strašně chtěl ten dům. Bohužel na něj ale neměl peníze. Z toho vyplývá: Nikdy nepřipravujte kupní smlouvu bez zajištění rezervačního poplatku. 

Můj názor je, že tyto záležitosti by měli dělat odborníci, kteří znají všechna možná rizika. Nemovitost se prodává většinou jednou za život, a tudíž se nevyplatí riskovat ztrátu tak velkého finančního obnosu kvůli ušetřeným pár tisícikorunám za služby realitní kanceláře.

realitní poradna 05/2014

Pokud kupující využije hypotéční úvěr, jak dlouho trvá, než prodávající dostane peníze?
 

Toto je velmi častá otázka našich klientů, kteří prodávají nemovitost. Každá realitní kancelář má jistě k dispozici zástupce vybraných institucí, které svým klientům doporučuje pro zajištění financování. Stejně tak je to i u naší RK, základní informace Vám však podáme i my, abyste získali přehled a mohli se připravit pro jednání o úvěru. Doba vyřízení úvěru a realizace vlastního prodeje je velmi různá. Měli jsme klienta, který prodával chatu, a kupující využila své známé u jedné nejmenované stavební spořitelny. Klientka měla úvěr předschválený, takže jí bylo řečeno, že je to otázka 14 dnů. I když jsme ze zkušeností věděli, že zrovna tato konkrétní spořitelna to takto rychle neumí, klientku jsme upozornili, nechtěla však takové argumenty slyšet. Nakonec z toho byly rekordní 3 měsíce, kde také hrál velkou roli zástupce, který nebyl pružný, jak by měl, a spoustu důležitých dokumentů přehlédl. Ale také máme několik klientů, kteří si nechali poradit a využili služeb s hypotečním úvěrem a velmi pružnou zástupkyní. Tam byly finance uvolněny za 14 dní. Takže v průměru, pokud má klient předschválený úvěr, by měly být finance k dispozici do 6 týdnů v případě úvěru ze stavebního spoření, do 3 týdnů pokud se jedná o hypotéční úvěr.

realitní poradna 04/2014

Jak vysoká má být provize pro RK a co všechno je její součástí?

Výše provize se pohybuje od 3 do 5% plus DPH z této částky. Každá RK by výši provize měla mít rozdělenou podle výše ceny nemovitosti. Provize 5 % by měla být u nemovitostí do 1.000.000 Kč. Samozřejmě pokud se jedná o nemovitost v hodnotě do 500.000 Kč, kde se provize pohybuje kolem 5%, tedy 25.000 Kč, není možné z tohoto zaplatit náklady na inzerci, práci makléře a kompletní právní servis tzn. kupní smlouva, odhad, návrh na vklad do katastru, kolek, smlouva o úschově kupní ceny, úschova kupní ceny, energetický štítek a jiné potřebné dokumenty. Toto jsou základní podklady pro prodej nemovitosti, ale každá nemovitost je individuální a má různé požadavky pro vlastní prodej. Je také důležité, zda se kupuje nemovitost za hotové, nebo kupující využije hypotéku. Tam se musí připravit nejdříve budoucí smlouva o smlouvě, kterou vyžaduje Vámi vybraná banka, či stavební spořitelna kterou jste si vybrali.

 
Pokud je nemovitost nadstandardní a cena je vyšší, než 5.000.000 Kč, je zde možná individuální domluva mezi klientem a RK. Každá seriózní realitní kancelář by měla mít ve své provizi zahrnutý právní servis.

realitní poradna 03/2014

Jak poznám, že jsem si vybral dobrou RK? 

Jeden z hlavních signálů je to, jak a kde realitní kancelář inzeruje. Než nabídnete svou nemovitost do nějaké realitní kanceláře, můžete využít internet a najít si konkrétní nemovitost, pak tu stejnou zkoušejte najít i na ostatních realitních serverech. Proveďte si srovnání, kde byste sami nemovitost hledali, pokud byste kupovali. 

Velkým plusem každé realitní kanceláře je inzerce v tištěných médiích. Je to sice inzerce nákladná, avšak přínos je opravdu znatelný. Přeci jen dodnes ne všichni studují jen internet a nebylo by rozumné pominout tuto silnou skupinu potenciálních kupujících.

Pokud k nám do kanceláře zavolá klient, že by potřeboval poradit s prodejem jeho nemovitosti, kterou neúspěšně prodává přes konkurenční RK, zjistíme nejdříve, kde se dá jeho nemovitost vyhledat a hlavně, kolik RK to nabízí a za jakou cenu. Většinou je k dispozici pouze na dvou nejznámějších serverech a jinde už se nabídka nevyskytuje. Aby se dala Vaše nemovitost prodat, MUSÍ BÝT VIDĚT. Na trhu je dostupných spoustu realitních serverů, které je třeba využívat. Je pravda, že je to více práce a stojí to více peněz a to je ten okamžik, kdy zjistíte, že realitní kancelář, která nabízí své svěřené nemovitosti ve většině dostupných mediích, včetně tištěné inzerce, je ta správná a nebojí se investovat. Pak máte největší pravděpodobnost, že jste na správném místě. Také je důležité, aby měla kvalitní a spolehlivý právní servis, ale to je spíše téma pro další realitní poradnu.