Realitní poradna 03/2015

Co je důležité při náboru nemovitosti?

Při prodeji nebo pronájmu nemovitosti prodávající řeší téměř vždy stejnou otázku a to zda obchod uskuteční sám, či prostřednictvím realitní kanceláře.
Pokud se rozhodne na základě porovnání všech informací pro realitní kancelář, je nutné, aby makléř poskytl při náboru nové nemovitosti všechny důležité informace. Z tohoto důvodu se vždy musí prodávajícího vyptat na vše, co by ho mohlo zajímat. Tyto dotazy slouží makléři k zjištění priorit prodávajícího a podle nich by měl zvolit pořadí poskytovaných informací. Makléř by měl vědět, zda je pro klienta důležitá právní jistota, zda ho zajímá, kde a jakým způsobem bude deponována kupní cena a zda jsou smlouvy zpracovány právníkem, který spolupracuje s realitní kanceláří. V neposlední řadě bude prodávajícího zajímat rozsah inzerce a výše provize. Makléř by měl také vysvětlit klientovi, proč nabírá nemovitosti exkluzivně a v čem spočívá výhoda.
Samozřejmě, že i když makléř zjistí cílenými otázkami priority prodávajícího a poskytne vyčerpávající informace, ještě není jisté, zda prodávající využije jeho služby. V rozhodovacím procesu hraje také nemalou roli příjemné a profesionální vystupování makléře a celková atmosféra při rozjezdu obchodního případu.

Realitní poradna 02/2015

Posted on 2.2.2015

 

Proč prodávat či kupovat prostřednictvím realitní kanceláře?

Každý, kdo se rozhodl prodat či koupit nemovitost, řeší stejnou otázku: realizovat obchod sám bez pomoci nebo se obrátit na realitní kancelář? Především musím podotknout, že rozhodnutí je jen a jen na každém z vás a nikdo by se neměl nechat ovlivnit, ať už kladnými nebo zápornými zkušenostmi svých známých. Pochopitelně každá volba má svá pro a proti.
Pokud budu chtít realizovat obchod bez pomoci realitního kanceláře, musím si především uvědomit, že budu muset nechat zpracovat odhad nemovitosti, sepsat kupní smlouvu, smlouvu o úschově, podat návrh na změnu vlastnického práva na katastr nemovitostí, sledovat, kdy bude nemovitost přepsána, aby se finanční obnos dostal ve správný čas prodávajícímu a v neposlední řadě podat daňové přiznání. To vše se dá jistě zvládnout, ale stojí to Váš čas, peníze a zcela určitě i trochu pevných nervů.
Při využití realitní kanceláře, a tady chci zdůraznit, že si vybíráme vždy takovou, která je již na trhu s nemovitostmi zavedena, má svoji kancelář, webové stránky a inzeruje na větších realitních serverech, si zcela určitě ušetříte čas, nervy, ale i finanční náklady.
Někdo může namítnout, že realitní kancelář si z každého obchodu bere provizi, ale pokud si spočítáte finanční prostředky, které vynaložíte Vy sám na zrealizování obchodu, tak jistě nebudou o moc nižší než provize. Navíc Vám odpadnou starosti s vyřizováním potřebných podkladů k realizaci obchodu, smluv, přepisů energií, zápisu do katastru nemovitostí a podání daňového přiznání, které solidní RK již automaticky vyřizují za Vás.
Problém při využití RK pramení mnohdy z nedostatečného poskytnutí informací samotnou RK, co vše je schopna v rámci zprostředkovatelské smlouvy klientovi poskytnout. Vy jako potencionální klient se nebojte zeptat na všechny nejasnosti, každý kvalifikovaný makléř Vám je rád objasní.

Realitní poradna 01/2015

Posted on 21.1.2015

 

Která úschova peněz při nákupu či prodeji nemovitosti je nejbezpečnější?

Nákup či prodej nemovitosti je finančně komplikovaná a do značné míry riskantní operace.
Kupující se vlastníkem nemovitosti stává až v okamžiku zápisu do katastru nemovitostí. Ten má ze zákona na zápis vlastnického práva lhůtu třicet dní.
Pokud by katastrální úřad vklad nového vlastnického práva nezapsal a kupující již prodávajícímu předal peněžní částku, mohl by zájemce o nemovitost mít problém, jak získat své peníze zpět. Mohla by nastat i varianta, že Vy jako prodávající nebudete mít ještě částku za prodej nemovitosti na svém účtu a „katastr“ již vlastnické právo zapsal na kupujícího.
Těmto problémům lze zabránit jednoduchým nástrojem, kterým je úschova peněz u třetí osoby. Existují čtyři typy úschov; advokátní, notářská, bankovní a úschova v realitní kanceláři na bankovním účtu zřízeném pro tento účel.
Ale která z těchto úschov je ta nejbezpečnější?
Advokátní úschova má výhodu nízkých finančních nákladů a advokát je ze zákona pojištěn min. ve výši 3 000 000,- Kč.
U notářské úschovy jsou vyšší finanční náklady, které se odvíjejí od množství deponovaných peněz. Notář je pojištěn do výše 5 000 000,- Kč na jeden obchodní případ.
Bankovní úschova se jeví jako nejvýhodnější. Ze zákona by měla být banka pojištěna do výše 300 000,- EUR a krach banky není v našich zeměpisných šířkách tak častý. Nevýhodou jsou o něco vyšší náklady.
Výhodou úschovy v realitní kanceláři jsou nízké finanční náklady, je dobré si ale uvědomit, že realitní kancelář ručí pouze do výše svého majetku.
Co z porovnání vyplývá? Již to tak bývá, vše má svá pro a proti. Pokud ale prodáváte nebo kupujete nemovitost a spolupracujete se solidní, zavedenou realitní kanceláří, měla by Vám vždy dát na výběr, který typ úschovy preferujete. Vždy mějte na paměti, že se jedná o Vaše peněžní prostředky a Vy musíte zvážit, zda je dobré ušetřit náklady na úschovu či dbát na větší zajištění.

realitní poradna 12/2014

 
Rady pro klienta realitní kanceláře.

+ Vyhledávejte služby pouze zavedených realitních kanceláří.
+ Ve vybrané realitní kanceláři si všímejte jednání pracovníků a celkové pracovní atmosféry.
+ Kupovanou nemovitost si důkladně prohléhněte a vyžádejte si veškeré dostupné informace
+ Neváhejte vše konzultovat s nestranným odborníkem.
+ Neuzavírejte smlouvy dříve, než si vše pečlivě zvážíte.
+ Dbejte na úplnost a přesnost všech smluv.  
+ Před podpisem jakékoli smlouvy si vše prostudujte a popřípadě konzultujte s Vaším právníkem.

realitní poradna 07/2014

Jak můžu prodat svou nemovitost se zápisem v exekuci?

Pokud jste se dostali do exekuce, tak už se nemovitost prodává velmi těžce. Jde o to, že Vám katastr nemovitostí nevymaže zápis exekuce, dokud nebude dluh zaplacen. Jediná šance tedy je najít kupce, který bude ochoten tento dluh nejdříve zaplatit.

Toto se dá právně ošetřit, ale pro kupujícího je to riskantní počin. Hlavním důvodem je skutečnost, že se v době vymazání zápisu, tedy cca 14 – 30 dnů, může objevit další exekuce od jiného věřitele a celý kolotoč začíná nanovo. Do doby uhrazení exekuce je totiž jakákoliv kupní smlouva neplatná! A toto riziko si kupec bude chtít nechat zaplatit, tedy cena Vaší nemovitosti klesne hluboko pod tržní cenu.

Existují firmy, které jsou ochotny tento dluh ze svých zdrojů uhradit, ale tato služba je samozřejmě také velmi drahá.

Jestli mohu poradit, nenechte dojít Vaši situaci tak daleko a pokud vidíte, že Vám hrozí exekuce, dejte nemovitost včas do prodeje, to znamená ihned! Většina zákazníků mi vypráví, že do poslední chvíle čekali, že se to nějak vyřeší a pak už bylo pozdě. 

Nejdůležitější je komunikovat stále s věřiteli a snažit se usnadnit si svou situaci formou splátkového kalendáře, abyste měli dostatek času na standardní prodej za rozumnou cenu. Většina lidí si nevyzvedává poštu a snaží se nepříjemnou situaci oddálit, tím se ale právě dostanou rychleji do potíží a věřitelům dojde trpělivost. Následuje pak exekuce, zápis exekuce do katastru nemovitostí a na jakýkoliv prodej bytu či domu za rozumnou cenu je již pozdě.

realitní poradna 06/2014

Když mám vlastního kupce a potřebuji vyřídit všechny potřebné dokumenty, zvládnu to sám?

Pokud se v této oblasti pohybujete a víte jak postupovat, dá se to zvládnout, ale musíte si vyhledat právníka, odhadce a hlavně si musíte zajistit rezervační poplatek, který se složí v advokátní úschovně. Zajistíte si tak, že si to zájemce nerozmyslí, než všechno necháte sepsat. A pokud si koupi rozmyslí, budete mít pokryté náklady spojené s dosavadním vyřizováním. Je to dost náročné na čas. Kdo se v těchto záležitostech nevyzná, je velmi pravděpodobné, že se prodej neuskuteční z mnoha důvodů. Jedna z nejhlavnějších příčin je nesprávně sepsaná kupní smlouva, kde stačí napsat špatně čísla parcel, či způsob vlastnictví apod., katastr Vám to pak vrátí a většinou stejně skončíte u advokáta. Měli jsme tu případ prodeje RD u Třeboně, kde zájemce chtěl okamžitě bydlet a platit hotově. Aby se zkrátila doba vyřizování, nechtěl platit ani rezervační poplatek. Byl tak věrohodný pro prodávající, že jsme na jejich žádost udělali výjimku. Kupní smlouvu jsme zhotovili do 3 dnů a zájemce jí přišel ochotně sepsat. Bohužel peníze nedorazily a pak se ukázalo, že nikdy žádné neměl, jen strašně chtěl ten dům. Bohužel na něj ale neměl peníze. Z toho vyplývá: Nikdy nepřipravujte kupní smlouvu bez zajištění rezervačního poplatku. 

Můj názor je, že tyto záležitosti by měli dělat odborníci, kteří znají všechna možná rizika. Nemovitost se prodává většinou jednou za život, a tudíž se nevyplatí riskovat ztrátu tak velkého finančního obnosu kvůli ušetřeným pár tisícikorunám za služby realitní kanceláře.

realitní poradna 05/2014

Pokud kupující využije hypotéční úvěr, jak dlouho trvá, než prodávající dostane peníze?
 

Toto je velmi častá otázka našich klientů, kteří prodávají nemovitost. Každá realitní kancelář má jistě k dispozici zástupce vybraných institucí, které svým klientům doporučuje pro zajištění financování. Stejně tak je to i u naší RK, základní informace Vám však podáme i my, abyste získali přehled a mohli se připravit pro jednání o úvěru. Doba vyřízení úvěru a realizace vlastního prodeje je velmi různá. Měli jsme klienta, který prodával chatu, a kupující využila své známé u jedné nejmenované stavební spořitelny. Klientka měla úvěr předschválený, takže jí bylo řečeno, že je to otázka 14 dnů. I když jsme ze zkušeností věděli, že zrovna tato konkrétní spořitelna to takto rychle neumí, klientku jsme upozornili, nechtěla však takové argumenty slyšet. Nakonec z toho byly rekordní 3 měsíce, kde také hrál velkou roli zástupce, který nebyl pružný, jak by měl, a spoustu důležitých dokumentů přehlédl. Ale také máme několik klientů, kteří si nechali poradit a využili služeb s hypotečním úvěrem a velmi pružnou zástupkyní. Tam byly finance uvolněny za 14 dní. Takže v průměru, pokud má klient předschválený úvěr, by měly být finance k dispozici do 6 týdnů v případě úvěru ze stavebního spoření, do 3 týdnů pokud se jedná o hypotéční úvěr.