Realitní poradna 12/2015

Víte, kdy má nájemník předkupní právo na byt?

Hodně nájemníků by mělo zájem o odkup bytu do osobního vlastnictví. V ideálním případě za nějakou zvýhodněnou cenu, jak měly v minulosti ve zvyku prodávat byty obce. Podle zákona nic takového, jako povinnost pronajímatele prodat byt přednostně nájemníkovi, neexistuje. Až na jednu výjimku. Nájemce má předkupní právo při prvním převodu nově vzniklé jednotky. O cenovém zvýhodnění se ale zákon bohužel nezmiňuje nikde.
Domy, které mají jednoho majitele, nejsou většinou právně rozděleny na jednotlivé byty. Jsou zapsány v katastru jako jedna nemovitost. Pokud by je chtěl majitel prodat jako celek, mají nájemníci smůlu. Kdyby je ale chtěl majitel rozprodat po jednotlivých bytech, musí je nejdříve na základě prohlášení vlastníka, nechat zapsat do katastru. A přesně v tomto okamžiku takto nově vzniklé jednotky nemůže rozprodat, komu se mu zlíbí. Musí je nejdříve nabídnout nájemníkům.
Nájemník má šest měsíců na rozhodnutí, zda byt odkoupí nebo nikoliv. Až po uplynutí této doby mohou být byty nabídnuty dalšímu kupci. Ještě v roce 2013 měli nájemníci šest měsíců na rozhodnutí, zda byt koupí a pak ještě celý rok předkupní právo v případě, že majitel chtěl byt nabídnout někomu jinému. Toto právo přednostního nabytí už od roku 2014 díky novému občanskému zákoníku neexistuje a zůstává už pouze půlroční lhůta.
Žádné jiné právo přednostní koupě uplatnit nejde. Vlastník bytu nemá v ostatních případech povinnost nabídnout jej přednostně svému nájemníkovi. I kdybyste měli nájemní smlouvu na dobu neurčitou a v bytě bydleli už dvacet let, předkupní právo na něj prostě nemáte.
Nájemníci družstevních bytů převádějí jednotky do svého osobního vlastnictví na základě smlouvy o převodu jednotky. Samozřejmě za předpokladu, že si družstevníci převody bytů odsouhlasili. Ty mohou být převedeny pouze na nájemníka a člena družstva. Nejde tedy o předkupní právo, protože takové byty prostě nemohou být převedeny na nikoho jiného.
Nechcete byt koupit? Dostanete výpověď z nájmu. Jestliže vám majitel domu dá takovou nabídku, kterou nejste ochotni přijmout, může byt po uplynutí šesti měsíců nabídnout někomu jinému. Vaše nájemní smlouva ovšem platí a nový majitel byt převezme i s nájemníkem. Bohužel i nájemní smlouvy na dobu neurčitou mohou být za určitých okolností vypovězeny a jedním z důvodů je i potřeba bytu pro pronajímatele. Nový vlastník, který by si byt koupil právě z důvodu pořízení vlastního bydlení, by vám pak směl dát a pravděpodobně i dá z nájmu výpověď.

Nebylo by tedy moudré spoléhat se na to, že odmítnutím nabídky vám vlastně nic nehrozí, protože máte platnou nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Pokud byt nekoupí někdo, kdo jej chce nadále pronajímat, pravděpodobně se budete muset poohlédnout po jiném bydlení. Majitelé už nemusejí poskytovat při výpovědích ani bytovou náhradu. Takže to bude jen na vás.

Realitní poradna 11/2015

Mnoho nemovitostí má neznámého vlastníka.

Nejste jedním z nich?

 

Katastrální úřady vedou veřejný seznam nemovitých věcí. U mnohých z nich je nedostatečně identifikován jejich vlastník, díky čemuž se neví, komu vlastně patří. Tento stav byl zřejmě nežádoucí, takže se vyřešil jednoduše novými předpisy v občanském zákoníku a na něj navazujícími paragrafy v katastrálním zákoně.

“Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.” “Opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu.”

Desetiletá lhůta, ve které je možné se o tyto nemovitosti přihlásit, začala běžet 1. ledna 2013. Nepřihlásí-li se nikdo do 31. 12. 2023, propadnou státu.

Nový katastrální zákon uložil katastrálním úřadům povinnost předat informace o nemovitostech, které nemají dostatečně identifikovaného vlastníka, Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). ÚZSVM seznam všech těchto nemovitostí zveřejnil na svých webových stránkách. Informace také předal příslušným obecním úřadům, které mají povinnost zveřejnit je na svých úředních deskách.

V seznamu si může každý zjistit, zda se v něm náhodou nenachází nemovitost, ke které má (nebo by mohl mít) vlastnická práva. Doložit vlastnictví je, ale povinností majitele. Pokud tam tedy takovou nemovitost najdete, musíte shromáždit co nejvíce dokumentů, které váš nárok potvrzují a obrátit se přímo na ÚZSVM.

Kromě toho, že se majitelé mohou přihlašovat sami, má ÚZSVM povinnost sám aktivně po takových lidech pátrat. Pokud zjistí, že původní majitelé nemovitosti již nežijí, podá soudu podnět k zahájení řízení o pozůstalosti. Nového vlastníka by pak určilo rozhodnutí soudu.

V souvislosti s touto novinkou už se objevili i falešní pracovníci ÚZSVM a podvodem od lidí vyžadují peníze. ÚZSVM proto vydal varování před těmito lidmi. Skutečný pracovník ÚZSVM poplatek nebude požadovat.

Realitní poradna 10/2015

Jak vybrat spolehlivou realitní kancelář? 

Jak se ale mezi „realitkami“ zorientovat a vybrat tu nejspolehlivější?

Primárně lze doporučit vylustrování společnosti na internetu. První informace o realitní kanceláři dokážete totiž zjistit pohodlně z vlastního domova. Poměrně dobrým ukazatelem může být už i jen vzhled samotných webových stránek. Zde si zjistěte, na kterých serverech společnost své nemovitosti nabízí a jaké služby svým klientům poskytuje. Silným rozhodovacím argumentem pak bude jistě i tradice dané kanceláře, tedy doba, po kterou kancelář působí na trhu s nemovitostmi. Historii realitní kanceláře snadno ověříte pomocí identifikačních údajů např. na portálu www.justice.cz. Vyplatí se dávat přednost kancelářím před samostatně podnikajícími osobami.

Dobré je rozhodně také konzultovat svá budoucí rozhodnutí se svým blízkým okolím. Nechte si poradit od známých a přátel, dejte na jejich osobní zkušenosti. Jistě vám předají podnětné informace, doporučí své vlastní makléře či vás od některých naopak odradí. Informace tohoto ražení lze nalézt pochopitelně i na mnohých internetových diskusních fórech.

Jestliže si vyberete konkrétní realitní kancelář, zkuste ji také osobně navštívit. Sídlo, vzhled interiéru, vystupování zaměstnanců a celkové prostředí vám napoví dost o přístupu společnosti. Už první osobní návštěva a setkání s makléřem může přinést dostačující množství informací k rozhodnutí, zdali jste skutečně na správném místě.

Standardem kvalitní realitní kanceláře je kompletní servis související s nabídkou nemovitosti. To znamená zejména osobní prohlídku nemovitosti, pořízení fotodokumentace a dostatečně kvalitní inzerce nabídky. Dnes již ustupuje inzerce tištěná a veškerý prostor dostávají inzerenti zejména na webovém prostředí. Výhodou je zviditelnění vaší nemovitosti jejím vizuálním označením, aby se i kolemjdoucí či kolemjedoucí dozvěděli, že je právě tato nemovitost k prodeji. V průběhu prodejní fáze makléř se svými klienty neustále komunikuje, organizuje prohlídky, vede obchodní jednání a spolupracuje s právníky, kteří zajišťují smluvní podklady. Právní zázemí je nezbytnou součástí každé realitní kanceláře. Nejedná se pouze o sepsání kupní smlouvy. Kvalitní realitní kancelář má svého finančního experta, který klientům nabízí i plný servis pro získání finančních prostředků na realizaci obchodu formou hypotéky. Nejlepší kanceláře spolupracují se všemi bankami, které na trhu působí.

Jistě neváhejte vámi vybraného makléře častovat řadou otázek, jako např. kde se bude nemovitost nabízet, jakým způsobem, nebo jak dojde k vyplacení kupní ceny. Zkrátka chtějte vědět všechno. Profesionální makléř vám musí odpovědět na cokoliv a bez váhání. Přeci jen prodáváte či kupujete nemovitost. Jedná se o životní rozhodnutí, nepodceňte ho a buďte nároční.