realitní poradna 07/2014

Jak můžu prodat svou nemovitost se zápisem v exekuci?

Pokud jste se dostali do exekuce, tak už se nemovitost prodává velmi těžce. Jde o to, že Vám katastr nemovitostí nevymaže zápis exekuce, dokud nebude dluh zaplacen. Jediná šance tedy je najít kupce, který bude ochoten tento dluh nejdříve zaplatit.

Toto se dá právně ošetřit, ale pro kupujícího je to riskantní počin. Hlavním důvodem je skutečnost, že se v době vymazání zápisu, tedy cca 14 – 30 dnů, může objevit další exekuce od jiného věřitele a celý kolotoč začíná nanovo. Do doby uhrazení exekuce je totiž jakákoliv kupní smlouva neplatná! A toto riziko si kupec bude chtít nechat zaplatit, tedy cena Vaší nemovitosti klesne hluboko pod tržní cenu.

Existují firmy, které jsou ochotny tento dluh ze svých zdrojů uhradit, ale tato služba je samozřejmě také velmi drahá.

Jestli mohu poradit, nenechte dojít Vaši situaci tak daleko a pokud vidíte, že Vám hrozí exekuce, dejte nemovitost včas do prodeje, to znamená ihned! Většina zákazníků mi vypráví, že do poslední chvíle čekali, že se to nějak vyřeší a pak už bylo pozdě. 

Nejdůležitější je komunikovat stále s věřiteli a snažit se usnadnit si svou situaci formou splátkového kalendáře, abyste měli dostatek času na standardní prodej za rozumnou cenu. Většina lidí si nevyzvedává poštu a snaží se nepříjemnou situaci oddálit, tím se ale právě dostanou rychleji do potíží a věřitelům dojde trpělivost. Následuje pak exekuce, zápis exekuce do katastru nemovitostí a na jakýkoliv prodej bytu či domu za rozumnou cenu je již pozdě.

realitní poradna 06/2014

Když mám vlastního kupce a potřebuji vyřídit všechny potřebné dokumenty, zvládnu to sám?

Pokud se v této oblasti pohybujete a víte jak postupovat, dá se to zvládnout, ale musíte si vyhledat právníka, odhadce a hlavně si musíte zajistit rezervační poplatek, který se složí v advokátní úschovně. Zajistíte si tak, že si to zájemce nerozmyslí, než všechno necháte sepsat. A pokud si koupi rozmyslí, budete mít pokryté náklady spojené s dosavadním vyřizováním. Je to dost náročné na čas. Kdo se v těchto záležitostech nevyzná, je velmi pravděpodobné, že se prodej neuskuteční z mnoha důvodů. Jedna z nejhlavnějších příčin je nesprávně sepsaná kupní smlouva, kde stačí napsat špatně čísla parcel, či způsob vlastnictví apod., katastr Vám to pak vrátí a většinou stejně skončíte u advokáta. Měli jsme tu případ prodeje RD u Třeboně, kde zájemce chtěl okamžitě bydlet a platit hotově. Aby se zkrátila doba vyřizování, nechtěl platit ani rezervační poplatek. Byl tak věrohodný pro prodávající, že jsme na jejich žádost udělali výjimku. Kupní smlouvu jsme zhotovili do 3 dnů a zájemce jí přišel ochotně sepsat. Bohužel peníze nedorazily a pak se ukázalo, že nikdy žádné neměl, jen strašně chtěl ten dům. Bohužel na něj ale neměl peníze. Z toho vyplývá: Nikdy nepřipravujte kupní smlouvu bez zajištění rezervačního poplatku. 

Můj názor je, že tyto záležitosti by měli dělat odborníci, kteří znají všechna možná rizika. Nemovitost se prodává většinou jednou za život, a tudíž se nevyplatí riskovat ztrátu tak velkého finančního obnosu kvůli ušetřeným pár tisícikorunám za služby realitní kanceláře.