Realitní poradna 03/2016

Víte, co ovlivňuje cenu nemovitosti?



Je důležité uvědomit si celou řadu faktorů, které mají vliv na cenu. Ačkoli je možné tyto faktory do jisté míry zobecnit, může lokálně docházet k velkým rozdílům v cenách srovnatelných nemovitostí. Význam jednotlivých faktorů při prodeji záleží zejména na požadavcích konkrétního klienta - zájemce o koupi nemovitosti. Výše ceny je ovlivněna zejména druhem a charakterem  nemovitosti, využitelností podle jejího druhu, podle toho zda se jedná o komerční objekt nebo nemovitost pro bydlení, případně rekreaci nebo pozemek k výstavbě.
Cena nemovitosti je dále ovlivněna její velikostí, stářím, technickým stavem, atraktivností prostředí, dopravní dostupnosti, možností napojení na inženýrské sítě, negativními nebo pozitivními faktory v jejím okolí, jako je rušná komunikace, dálnice, železniční trať, výrobní nebo komerční zástavba, občanskou vybaveností, jako jsou obchody, služby, škola, zdravotnické zařízení, prostory pro kulturu, sport, rekreaci, zaměstnanost a podobně.
V nemalé míře je pak cena nemovitosti ovlivněna také potřebou prodávajícího, jak rychle nemovitost požaduje prodat. Pokud potřebuje prodávající prodat nemovitost v co nejkratší době, určitě se tato jeho potřeba projeví na výši prodejní ceny.
 

Realitní poradna 02/2016

Jaké opravy musí platit nájemník? Od roku 2016 bude zase jasno.

 

Povinnost nájemce účastnit se na opravách a údržbě pronajatého bytu řeší občanský zákoník pouze velmi obecným ustanovením, ve kterém nájemci ukládá povinnost udržovat pronajatý byt ve stavu způsobilém užívání a provádět (i hradit) pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Nařízení vlády, které provádělo starý občanský zákoník, přestalo po roce 2014 platit a s ním v podstatě zmizelo podrobnější vymezení pojmů “drobné opravy” a “běžná údržba” i přijatelných nákladů na ně. Rozsah účasti nájemce na opravách a údržbě bytu tak zůstával pouze na dohodě smluvních stran. Tuto situaci, která může vést ke sporům mezi nájemcem a pronajímatelem, od 1. ledna 2016 změnilo schválené nařízení vlády, které zrušený předpis nahrazuje. Od nového roku jsme se tedy po dvou letech opět dočkali jasných pravidel vymezujících práva a povinnosti nájemníků ve vztahu k údržbě a opravám v pronajatém bytě a jejich úhradě. Nájemní smlouvy, které neobsahují žádná ujednání ohledně těchto povinností, se tak řídí tímto novým předpisem. Zároveň platí, že v nájemních smlouvách nemohou být ujednání, která rámec vymezených povinnosti překračují. Občanský zákoník totiž připouští pouze odchylky ve prospěch nájemce.

Co se drobných oprav týče, k zásadní změně oproti povinnostem vyplývajícím ze zrušeného nařízení došlo hlavně v povolené výši nákladů, které platí nájemce. Jejich celková výše nesmí za rok překročit částku, která se rovná 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu (dříve 70 Kč). U stometrového bytu by tedy maximální náklady nájemce na opravy činily 10.000 Kč v daném roce a vše ostatní by musel hradit majitel bytu.

V nařízení se za drobné opravy a běžnou údržbu považují víceméně stejné věci jako v předchozí úpravě. Patří tam zejména:

• opravy jednotlivých vrchních částí podlah, oken a dveří,
• opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení,
• výměny uzavíracích ventilů plynu a vody a opravy vodoměrů s výjimkou hlavního ventilu pro byt,
• opravy většiny zařízení, která jsou součástí bytu (např. kamna, kotle, digestoře, vodovodní baterie, sprchy, sporák, kuchyňská linka…) včetně výměny drobných součástí těchto zařízení,
• pravidelné prohlídky a čištění zařízení, která jsou součástí bytu,
• malování, tapetování, čištění podlah, oprava omítek a čištění odpadů.

Pro všechny další drobné opravy, které nejsou přímo vyjmenovány v novém nařízení vlády, platí limit 1000 Kč na jednu opravu (dříve 500 Kč). Pro náklady spojené s běžnou údržbou žádný limit stanoven není. Celé znění nařízení a v něm obsažený podrobný seznam toho co je považováno za drobné opravy a běžnou údržbu si zájemci mohou stáhnout zde.

Nové nařízení vlády snad vyřeší nejasnosti mezi nájemci a majiteli bytů ohledně jejich povinností u oprav a údržby bytů. Bude se hodit zejména v případech, kdy si nic podobného nesjednali už v nájemních smlouvách. Pokud pronájem bytu teprve sháníte, je dobré se s tímto nařízením seznámit. Zvažte, jestli rozsah vašich povinností neupravit přímo v nájemní smlouvě a mějte na paměti, že pronajímatel nemůže požadovat nic nad rámec těchto předpisů.

Realitní poradna 01/2016

Může si nájemník v pronajatém bytě zřídit trvalý pobyt?  

Řada majitelů bytu se při pronájmu setká s otázkou, zda si nový nájemník může v bytě zřídit trvalý pobyt a někteří majitelé s tím nechtějí souhlasit. Zřízení trvalého pobytu není, ale žádný problém. Nájemníkovi trvalým pobytem nevzniká právo na pronajatý byt. Vše může být ošetřeno v nájemní smlouvě, tzn. po skončení nájmu se nájemník odhlásí z trvalého pobytu, ale pokud tak neučiní, majitel bytu zajde na příslušný obecní úřad a na základě ukončení nájemního vztahu odhlásí nájemníka sám. V případě, kdy nelze dohledat adresu, kam se bývalý nájemník odstěhoval a nekomunikuje, bude přihlášen na adrese obecního úřadu, kam mu bude zasílána i veškerá korespondence. Další častá otázka je, co když přijde na nájemníka exekuce a některé vybavení bytu je majitele. To lze ošetřit ve smlouvě, pokud možno v příloze nebo v předávacím protokolu, kde bude vyjmenováno veškeré zařízení, které je součástí pronajímaného bytu.

Realitní poradna 12/2015

Víte, kdy má nájemník předkupní právo na byt?

Hodně nájemníků by mělo zájem o odkup bytu do osobního vlastnictví. V ideálním případě za nějakou zvýhodněnou cenu, jak měly v minulosti ve zvyku prodávat byty obce. Podle zákona nic takového, jako povinnost pronajímatele prodat byt přednostně nájemníkovi, neexistuje. Až na jednu výjimku. Nájemce má předkupní právo při prvním převodu nově vzniklé jednotky. O cenovém zvýhodnění se ale zákon bohužel nezmiňuje nikde.
Domy, které mají jednoho majitele, nejsou většinou právně rozděleny na jednotlivé byty. Jsou zapsány v katastru jako jedna nemovitost. Pokud by je chtěl majitel prodat jako celek, mají nájemníci smůlu. Kdyby je ale chtěl majitel rozprodat po jednotlivých bytech, musí je nejdříve na základě prohlášení vlastníka, nechat zapsat do katastru. A přesně v tomto okamžiku takto nově vzniklé jednotky nemůže rozprodat, komu se mu zlíbí. Musí je nejdříve nabídnout nájemníkům.
Nájemník má šest měsíců na rozhodnutí, zda byt odkoupí nebo nikoliv. Až po uplynutí této doby mohou být byty nabídnuty dalšímu kupci. Ještě v roce 2013 měli nájemníci šest měsíců na rozhodnutí, zda byt koupí a pak ještě celý rok předkupní právo v případě, že majitel chtěl byt nabídnout někomu jinému. Toto právo přednostního nabytí už od roku 2014 díky novému občanskému zákoníku neexistuje a zůstává už pouze půlroční lhůta.
Žádné jiné právo přednostní koupě uplatnit nejde. Vlastník bytu nemá v ostatních případech povinnost nabídnout jej přednostně svému nájemníkovi. I kdybyste měli nájemní smlouvu na dobu neurčitou a v bytě bydleli už dvacet let, předkupní právo na něj prostě nemáte.
Nájemníci družstevních bytů převádějí jednotky do svého osobního vlastnictví na základě smlouvy o převodu jednotky. Samozřejmě za předpokladu, že si družstevníci převody bytů odsouhlasili. Ty mohou být převedeny pouze na nájemníka a člena družstva. Nejde tedy o předkupní právo, protože takové byty prostě nemohou být převedeny na nikoho jiného.
Nechcete byt koupit? Dostanete výpověď z nájmu. Jestliže vám majitel domu dá takovou nabídku, kterou nejste ochotni přijmout, může byt po uplynutí šesti měsíců nabídnout někomu jinému. Vaše nájemní smlouva ovšem platí a nový majitel byt převezme i s nájemníkem. Bohužel i nájemní smlouvy na dobu neurčitou mohou být za určitých okolností vypovězeny a jedním z důvodů je i potřeba bytu pro pronajímatele. Nový vlastník, který by si byt koupil právě z důvodu pořízení vlastního bydlení, by vám pak směl dát a pravděpodobně i dá z nájmu výpověď.

Nebylo by tedy moudré spoléhat se na to, že odmítnutím nabídky vám vlastně nic nehrozí, protože máte platnou nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Pokud byt nekoupí někdo, kdo jej chce nadále pronajímat, pravděpodobně se budete muset poohlédnout po jiném bydlení. Majitelé už nemusejí poskytovat při výpovědích ani bytovou náhradu. Takže to bude jen na vás.