Realitní poradna 06/2015

Koupě domu či bytu s věcným břemenem vyznačeným v listě vlastnictví. 

Věcná břemena jsou věcná práva k věci cizí, spojena s nemovitostmi již od dob starého Říma. Zpravidla jde o povinnost strpět určitá omezení, popřípadě se zdržet nějakého jednání ve prospěch jiného. V dnešních podmínkách se setkáváme nejčastěji s věcnými břemeny vedení inženýrských sítí přes soukromý pozemek, popřípadě s věcným břemenem přístupu na něj. U bytů a domů je často na výpisu z katastru vyznačeno věcné břemeno užívání související zpravidla s dožitím původního majitele.

Věcné břemeno vzniká na základě písemné smlouvy, závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Tato věcná břemena jsou buď spojena s určitou osobou a úmrtím této osoby zanikají nebo jsou spojena s nemovitostí a v tomto případě přecházejí na nového nabyvatele nemovitosti v souvislosti s jejím převodem.

Věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu či ze zákona anebo také na základě dohody účastníků. Vznikne-li mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného hrubý nepoměr, může soud rozhodnout, že se věcné břemeno za přiměřenou náhradu omezuje nebo ruší.

Omezení vlastnických práv a povinnosti z nich vyplývající je složitý právní proces, který skrývá řadu nástrah. Pokud zvažujete prodej či koupi nemovitosti, která má v listě vlastnictví vyznačeno věcné břemeno, rozhodně se obraťte na renomovanou advokátní kancelář nebo realitní společnost, která má s touto problematikou zkušenosti a pomůže konkrétní případ vyřešit.

Realitní poradna 05/2015

Proč je nutné mít vyhotovený Průkaz energetické náročnosti budov?
  
Průkaz energetické náročnosti budov (PENB) má jednoduchou, ale velmi potřebnou funkci, slouží ke zhodnocení toho, jak je budova (dům, byt, či jiná nemovitost) energeticky náročná. Díky těmto štítkům se dají snadněji budovy hodnotit a srovnávat z hlediska jejich potřebných nákladů a nároků na energie, potřebných k jejich provozu.
Zjistíme tak snadno, kolik energie daná budova, určená například k prodeji nebo k pronájmu, spotřebuje energie na ohřev vody, vytápění, osvětlení, ale také ochlazování a větrání. Jde vlastně o dokument nebo protokol, který budovy klasifikuje do energetických tříd.
PENB poskytne rychlou informaci každému, kdo se o nemovitost nějak zajímá. Ať už jde o kupujícího, nájemníka, realitní kancelář nebo úředníka. Stačí nahlédnout do tohoto dokumentu a vidíme, zda je stavba, o které se chceme dozvědět více informací, hospodárná nebo ne. Nehospodárné objekty zbytečně spolykají mnoho financí na jejich provoz a zohledňuje se to v jejich ceně při prodeji nebo pronájmu. Pokud jste vlastníkem nemovitosti, kterou chcete prodat, popř. pronajmout (od r. 2016), musíte si ze zákona nechat zhotovit energetický průkaz budovy, a to na vlastní náklady. Předkládáte jej při inzerování objektu nebo při nabídce. Pokud nemovitost prodáte, je vaší povinností předat kupujícímu originál energetického průkazu, nebo jeho úředně ověřenou kopii, a to už při podpisu kupní smlouvy. Vyhotovení tohoto průkazu je požadováno také, pokud dokazujeme dodržení obecných technických požadavků na výstavbu objektu. Povinnost mít aktualizován PENB se od 1. ledna 2013 vztahuje i na novostavby a budovy, které prošly rozsáhlejší rekonstrukcí (změna na více než 25 % povrchu obálky budovy). Pokud jste vlastníkem bytové jednotky a nemáte vyhotoven PENB, můžete předložit faktury za dodávky energií, a to za třetí vyúčtovací období zpětně. Pokud to nelze, je potřeba PENB vypracovat. Povinnost mít zhotovený tento průkaz bude s největší pravděpodobností platit od roku 2016 pro všechna bytová družstva a vlastníky bytových jednotek. Součástí každého PENB musí být grafické znázornění energetické náročnosti, protokol a klasifikace do jedné ze sedmi existujících tříd (A - G). Třída náročnosti A je velmi úsporná a třída náročnost G zase mimořádně nehospodárná. Díky tomuto sjednocenému a jasnému systému je zařazení jednoznačnější. V průkazu je také zhodnoceno, kolik spotřebované energie spadá pod vytápění, osvětlení, ohřev vody, větrání a chlazení. V neposlední řadě je uvedena platnost a také jméno osoby, která PENB vydala.
Vypracovávat PENB mohou pouze osoby tímto pověřené ze zákona. Jde především o energetické auditory. Dále existují i osoby autorizované, a to v oborech technologická zařízení staveb, technika prostředí staveb a pozemní stavby. Každopádně úplně každý, kdo je k tomu oprávněn, musí být přezkoušen ministerstvem ze znalostí této problematiky a všech náležitostí PENB. Je třeba zdůraznit, že částky za zhotovení PENB se pohybují v řádu několika tisíců korun (záleží na ploše budovy a jejím typu a dále i na rychlosti zhotovení), oproti pokutám, které jsou řádově v desítkách až stovkách tisíc Kč.
Pouze v některých případech odpadá povinnost mít zhotovený PENB. Jedná se o památkové objekty, rekreační objekty, náboženské budovy (chrámy, kostely, mešity,…), objekty s plochou pro obývání menší než 50 m² a budovy postavené před rokem 1947, které neprošly žádnou významnou rekonstrukcí (výměna kotle k vytápění či ohřevu vody, zateplení, výměna oken,… však spadá do významné rekonstrukce).
PENB jste povinni předložit, ať již prodáváte rodinný dům, bytový dům, komerční objekt nebo jen bytovou jednotku, již při inzerování. Jinak vám také hrozí pokuta. A dále jej musíte předložit také
u podpisu kupní smlouvy. Pokud tak neučiníte, vystavujete se riziku nejen pokutování, ale i možnosti, že kupující označí kupní smlouvu za neplatnou a bude chtít vrátit kupní cenu.
Rozhodně méně nepříjemné, než ztratit kupce a platit pokutu, bude dodat veškeré podklady pro zhotovení PENB.
Podklady pro zhotovení PENB:

• Projektové podklady - pozornost je zaměřena zejména na vlastnosti obálky budovy.
• Provozní režim budovy - projeví se v počtu hodnocených takzvaných zón ve výpočetním modelu.
• Zprávu o úrovni vybavení technickým zařízením budovy (TZB) a stavu tohoto zařízení.
• Situace s orientací ke světovým stranám.
• Technická zpráva souhrnná - případně technické části.
• Půdorysy jednotlivých podlaží s označením místností.
• Pohledy na objekt ze všech stran.
• Minimálně jeden řez objektem.

Průkaz energetické náročnosti budov platí 10 let ode dne jeho vyhotovení, avšak při větší změně budovy je třeba jej aktualizovat.

Realitní poradna 04/2015

Co je „home staging“?
  
Jde o poradenskou službu pro majitele nemovitosti, která spočívá v úpravě prodávaného objektu v krátkém čase a při co nejnižších nákladech tak, aby se prodal rychle a za nejlepší možnou cenu. Cílem home stagingu není klasická designérská práce, protože homestager pracuje v první řadě s tím, co už v domě je. Poměrně často jde jen o obyčejný úklid a uspořádání věcí. Homestager se snaží objekt odosobnit, zneutralizovat a zároveň zatraktivnit. V reálu to pak vypadá tak, že se přebytečný nábytek a dekorace odstraní. Pokud je toho naopak nedostatek, doplní se a uvažuje se z pohledu kupujícího o smysluplných kosmetických úpravách (natřít topení, vymalovat…), případně investicích (nové světlo, zrcadlo v koupelně, atd.). Po aplikaci home staging budou jednotlivé místnosti působit vzdušně, odosobněně a příjemně. Výsledkem je upravený byt či dům, který vyniká mezi ostatními a je připraven pro prohlídky budoucích zájemců o koupi. Prokázalo se, že zařízené a vhodně upravené byty a domy se prodávají rychleji a za vyšší cenu než byty prázdné.

Realitní poradna 03/2015

Co je důležité při náboru nemovitosti?

Při prodeji nebo pronájmu nemovitosti prodávající řeší téměř vždy stejnou otázku a to zda obchod uskuteční sám, či prostřednictvím realitní kanceláře.
Pokud se rozhodne na základě porovnání všech informací pro realitní kancelář, je nutné, aby makléř poskytl při náboru nové nemovitosti všechny důležité informace. Z tohoto důvodu se vždy musí prodávajícího vyptat na vše, co by ho mohlo zajímat. Tyto dotazy slouží makléři k zjištění priorit prodávajícího a podle nich by měl zvolit pořadí poskytovaných informací. Makléř by měl vědět, zda je pro klienta důležitá právní jistota, zda ho zajímá, kde a jakým způsobem bude deponována kupní cena a zda jsou smlouvy zpracovány právníkem, který spolupracuje s realitní kanceláří. V neposlední řadě bude prodávajícího zajímat rozsah inzerce a výše provize. Makléř by měl také vysvětlit klientovi, proč nabírá nemovitosti exkluzivně a v čem spočívá výhoda.
Samozřejmě, že i když makléř zjistí cílenými otázkami priority prodávajícího a poskytne vyčerpávající informace, ještě není jisté, zda prodávající využije jeho služby. V rozhodovacím procesu hraje také nemalou roli příjemné a profesionální vystupování makléře a celková atmosféra při rozjezdu obchodního případu.

Realitní poradna 02/2015

Posted on 2.2.2015

 

Proč prodávat či kupovat prostřednictvím realitní kanceláře?

Každý, kdo se rozhodl prodat či koupit nemovitost, řeší stejnou otázku: realizovat obchod sám bez pomoci nebo se obrátit na realitní kancelář? Především musím podotknout, že rozhodnutí je jen a jen na každém z vás a nikdo by se neměl nechat ovlivnit, ať už kladnými nebo zápornými zkušenostmi svých známých. Pochopitelně každá volba má svá pro a proti.
Pokud budu chtít realizovat obchod bez pomoci realitního kanceláře, musím si především uvědomit, že budu muset nechat zpracovat odhad nemovitosti, sepsat kupní smlouvu, smlouvu o úschově, podat návrh na změnu vlastnického práva na katastr nemovitostí, sledovat, kdy bude nemovitost přepsána, aby se finanční obnos dostal ve správný čas prodávajícímu a v neposlední řadě podat daňové přiznání. To vše se dá jistě zvládnout, ale stojí to Váš čas, peníze a zcela určitě i trochu pevných nervů.
Při využití realitní kanceláře, a tady chci zdůraznit, že si vybíráme vždy takovou, která je již na trhu s nemovitostmi zavedena, má svoji kancelář, webové stránky a inzeruje na větších realitních serverech, si zcela určitě ušetříte čas, nervy, ale i finanční náklady.
Někdo může namítnout, že realitní kancelář si z každého obchodu bere provizi, ale pokud si spočítáte finanční prostředky, které vynaložíte Vy sám na zrealizování obchodu, tak jistě nebudou o moc nižší než provize. Navíc Vám odpadnou starosti s vyřizováním potřebných podkladů k realizaci obchodu, smluv, přepisů energií, zápisu do katastru nemovitostí a podání daňového přiznání, které solidní RK již automaticky vyřizují za Vás.
Problém při využití RK pramení mnohdy z nedostatečného poskytnutí informací samotnou RK, co vše je schopna v rámci zprostředkovatelské smlouvy klientovi poskytnout. Vy jako potencionální klient se nebojte zeptat na všechny nejasnosti, každý kvalifikovaný makléř Vám je rád objasní.

Realitní poradna 01/2015

Posted on 21.1.2015

 

Která úschova peněz při nákupu či prodeji nemovitosti je nejbezpečnější?

Nákup či prodej nemovitosti je finančně komplikovaná a do značné míry riskantní operace.
Kupující se vlastníkem nemovitosti stává až v okamžiku zápisu do katastru nemovitostí. Ten má ze zákona na zápis vlastnického práva lhůtu třicet dní.
Pokud by katastrální úřad vklad nového vlastnického práva nezapsal a kupující již prodávajícímu předal peněžní částku, mohl by zájemce o nemovitost mít problém, jak získat své peníze zpět. Mohla by nastat i varianta, že Vy jako prodávající nebudete mít ještě částku za prodej nemovitosti na svém účtu a „katastr“ již vlastnické právo zapsal na kupujícího.
Těmto problémům lze zabránit jednoduchým nástrojem, kterým je úschova peněz u třetí osoby. Existují čtyři typy úschov; advokátní, notářská, bankovní a úschova v realitní kanceláři na bankovním účtu zřízeném pro tento účel.
Ale která z těchto úschov je ta nejbezpečnější?
Advokátní úschova má výhodu nízkých finančních nákladů a advokát je ze zákona pojištěn min. ve výši 3 000 000,- Kč.
U notářské úschovy jsou vyšší finanční náklady, které se odvíjejí od množství deponovaných peněz. Notář je pojištěn do výše 5 000 000,- Kč na jeden obchodní případ.
Bankovní úschova se jeví jako nejvýhodnější. Ze zákona by měla být banka pojištěna do výše 300 000,- EUR a krach banky není v našich zeměpisných šířkách tak častý. Nevýhodou jsou o něco vyšší náklady.
Výhodou úschovy v realitní kanceláři jsou nízké finanční náklady, je dobré si ale uvědomit, že realitní kancelář ručí pouze do výše svého majetku.
Co z porovnání vyplývá? Již to tak bývá, vše má svá pro a proti. Pokud ale prodáváte nebo kupujete nemovitost a spolupracujete se solidní, zavedenou realitní kanceláří, měla by Vám vždy dát na výběr, který typ úschovy preferujete. Vždy mějte na paměti, že se jedná o Vaše peněžní prostředky a Vy musíte zvážit, zda je dobré ušetřit náklady na úschovu či dbát na větší zajištění.

realitní poradna 12/2014

 
Rady pro klienta realitní kanceláře.

+ Vyhledávejte služby pouze zavedených realitních kanceláří.
+ Ve vybrané realitní kanceláři si všímejte jednání pracovníků a celkové pracovní atmosféry.
+ Kupovanou nemovitost si důkladně prohléhněte a vyžádejte si veškeré dostupné informace
+ Neváhejte vše konzultovat s nestranným odborníkem.
+ Neuzavírejte smlouvy dříve, než si vše pečlivě zvážíte.
+ Dbejte na úplnost a přesnost všech smluv.  
+ Před podpisem jakékoli smlouvy si vše prostudujte a popřípadě konzultujte s Vaším právníkem.