Jaké opravy musí platit nájemník? Od roku 2016 bude zase jasno.
Povinnost
nájemce účastnit se na opravách a údržbě pronajatého bytu řeší občanský zákoník
pouze velmi obecným ustanovením, ve kterém nájemci ukládá povinnost udržovat
pronajatý byt ve stavu způsobilém užívání a provádět (i hradit) pouze běžnou
údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Nařízení vlády, které
provádělo starý občanský zákoník, přestalo po roce 2014 platit a s ním v
podstatě zmizelo podrobnější vymezení pojmů “drobné opravy” a “běžná údržba” i
přijatelných nákladů na ně. Rozsah účasti nájemce na opravách a údržbě bytu tak
zůstával pouze na dohodě smluvních stran. Tuto situaci, která může vést ke
sporům mezi nájemcem a pronajímatelem, od 1. ledna 2016 změnilo schválené
nařízení vlády, které zrušený předpis nahrazuje. Od nového roku jsme se tedy po
dvou letech opět dočkali jasných pravidel vymezujících práva a povinnosti
nájemníků ve vztahu k údržbě a opravám v pronajatém bytě a jejich úhradě.
Nájemní smlouvy, které neobsahují žádná ujednání ohledně těchto povinností, se
tak řídí tímto novým předpisem. Zároveň platí, že v nájemních smlouvách nemohou
být ujednání, která rámec vymezených povinnosti překračují. Občanský zákoník
totiž připouští pouze odchylky ve prospěch nájemce.
Co se drobných
oprav týče, k zásadní změně oproti povinnostem vyplývajícím ze zrušeného nařízení došlo hlavně v
povolené výši nákladů, které platí nájemce. Jejich celková výše nesmí za rok
překročit částku, která se rovná 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu (dříve
70 Kč). U stometrového bytu by tedy maximální náklady nájemce na opravy činily
10.000 Kč v daném roce a vše ostatní by musel hradit majitel bytu.
V nařízení se
za drobné opravy a běžnou údržbu považují víceméně stejné věci jako v předchozí
úpravě. Patří tam zejména:
- opravy jednotlivých vrchních částí podlah, oken a dveří,
- opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení,
- výměny uzavíracích ventilů plynu a vody a opravy vodoměrů s výjimkou hlavního ventilu pro byt,
- opravy většiny zařízení, která jsou součástí bytu (např. kamna, kotle, digestoře, vodovodní baterie, sprchy, sporák, kuchyňská linka…) včetně výměny drobných součástí těchto zařízení,
- pravidelné prohlídky a čištění zařízení, která jsou součástí bytu,
- malování, tapetování, čištění podlah, oprava omítek a čištění odpadů.
Pro všechny
další drobné opravy, které nejsou přímo vyjmenovány v novém nařízení vlády,
platí limit 1000 Kč na jednu opravu (dříve 500 Kč). Pro náklady spojené
s běžnou údržbou žádný limit stanoven není. Celé znění nařízení a v něm
obsažený podrobný seznam toho co je považováno za drobné opravy a běžnou údržbu
si zájemci mohou stáhnout zde.
Nové nařízení
vlády snad vyřeší nejasnosti mezi nájemci a majiteli bytů ohledně jejich
povinností u oprav a údržby bytů. Bude se hodit zejména v případech, kdy si nic
podobného nesjednali už v nájemních smlouvách. Pokud pronájem bytu teprve sháníte, je dobré se s tímto nařízením seznámit. Zvažte, jestli rozsah
vašich povinností neupravit přímo v nájemní smlouvě a mějte na paměti, že
pronajímatel nemůže požadovat nic nad rámec těchto předpisů.
